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新2手机管理端网址(www.9cx.net):快评 | 武汉首轮集中供区域域分化显著,主城区竞争猛烈压缩盈利空间

admin2021-06-3029

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导 读

■区域市场热度显著分化,多片区单价地王刷新;

■22宗宅地平均地房比0.58,主城区竞争猛烈压缩盈利空间;

■东湖高新(600133,股吧)区供应放量,部门区域需注重库存风险;

■武汉“老玩家”优势显著,人人、绿都首进武汉。

◎  作者 / 谢杨春 吴嘉茗

首轮49宗涉宅地块成交778亿

平均溢价率9.3%

武汉作为22城中最后一个举行首轮集中供地的都会,本次共推出56宗地块,其中涉宅地块49宗,共计建面960.5万平方米,占2020年整年成谈判宅用地建面的33%。成交总价达778亿元,在第一批集中供地都会中位列前五,仅次于杭州、北京、南京和广州。

由于多数地块底价成交,平均成交溢价率仅9.3%,在武汉土拍不限地价的情形下,溢价率显示仍然较为稳固;平均楼板价约为8099元/平方米,主要是部门非焦点区域地块楼板价较低导致的。

总体来看本次土拍有以下四个特征:

01

特征一:单价地王与底价成交并存

区域土拍热度分化显著

本次武汉土拍冷热不均,区域分化显著。49宗涉宅用地中有29宗地为底价成交,主要集中于商住、综合类地块,这与部门地块设置产业引入、商业矜持等门槛不无关系。

纯住宅地块竞争则相对猛烈,平均溢价率19%,高溢价成交(溢价率高于20%)地块主要集中于东湖高新区以及器械湖区。一方面是由于两区域计划起点高、都会功效和基础配套设施完善,受到市场较高关注。另一方面,东湖高新区住房市场出现供需两旺的态势,区域远景被普遍看好。

值得注重的是,本次土拍多片区发生了新的单价地王:溢价率最高地块来自东湖高新区未来城板块的P(2021)035号地块,由武汉葛化科创以110%的溢价率竞得,楼板价10136元/�O,成为左岭新地王;而武汉恺兴置业竞得的器械湖区金银湖板块的P(2021)059号宅地也刷新了融创观澜府地块保持近5年的楼面价纪录。

多数地块底价成交、部门板块土拍单价却被不停刷新,武汉土拍整体冷热不均。房企有努力补仓的需求,但仅看好部门区域市场,导致少数地块竞争猛烈,未来仍需注重地价过高的风险。

02

22宗宅地平均地房比0.58

主城区竞争猛烈压缩盈利空间

只管武汉并未设置一次性报价以及竞配建等措施,导致优质地块竞争猛烈,但从地房比来看,房企仍有一定的盈利空间。

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思量到商住、综适用地多数均设置了出让门槛,因此从成交的22宗住宅用地来看,其名义楼板价与周边新居价钱的比值平均为0.58,有近四成地块地房比低于0.5,平安性较高。

从区域漫衍来看,主城区与郊区差异显著。主城区部门地块由于位置好、计划起点高,竞争猛烈之下导致地房比攀升,东湖新区、�~口等地房比高于0.7,盈利空间被进一步压缩。远郊的蔡甸、黄陂、江夏等区域盈利空间较大,地房比处在0.5之下。

22宗宅地中,市场火热的东湖高新与器械湖划分占到4宗,且地房比均到达0.7。相较之下,东湖高新区市场需求兴旺、存量低,区域生长远景看高一线,相对较高的地房比并不会对未来销售发生过大的影响。而器械湖五大板块中,吴家山板块近年土地供应足够且新居较多,整体库存较大,板块内两宗宅地地房比划分到达0.6、0.7,需小心后续需求不足导致的盈利风险。

03

特征三:东湖高新区供应放量

部门区域需注重库存风险

土地集中出让一大优势在于有助于 *** 更清晰地计划各区土地供应,从本次土拍来看,东湖高新区、蔡甸区、经济开发区和洪山区的涉宅用地供应量最大。

连系各区的商品住宅库存去化周期来看,停止至5月末,东湖高新区、洪山区、江汉区和江岸区的去化周期不足5个月,而库存较少的区域中又以东湖高新区、洪山区和江汉区土地供应量较大,思量到未来新项目上市节点相对一致,因此未来这些区域销售压力较小。

反之,蔡甸区和经济开发区在去化周期已经很长的基础上,又有大量土地供应,房企拿地面临较高的去化压力,需要小心库存风险。

04

万科、武汉城投等“老玩家”继续牢固市场份额

人人、绿都首进武汉

从本次集中供地中拿地的企业来看,既有万科、保利、电建等早已进驻武汉的“老玩家”,也有绿都、人人等首进武汉的房企,土拍并未泛起一家独大的征象。

对比1-5月武汉商品住宅权益销售金额榜来看,万科、武汉城投、远洋等销售前十房企均有拿地,进一步牢固了自身的市场职位,且整体来看,拿地成本并不高。

电建在本次土拍中拿下2宗涉宅地块,仅次于万科,2宗地块均位于汉阳区,划分为纯宅地和商住地块,其中商住地块为电建与远洋团结体配合竞得,电建作为深耕武汉的房企,本次努力弥补土储对房企意义较为重大。

相对于22城的其他都会来说,武汉土敲门槛相对较低,半数地块成交总价甚至不跨越10亿元,对有设计弥补焦点都会土储的房企来说是一个时机。本次土拍中人人地产首进武汉,就选择了最为焦点的光谷中央城板块,以8.97亿底价竞得一宗商住地块;绿都则是通过与富力团结拿地的方式新进武汉,竞得江夏区域的1宗纯宅地和1宗商住地块。

相比其他焦点都会,武汉的本土房企保持了较强的竞争力,但鉴于现在土敲门槛相对较低,预计二三轮土拍竞争猛烈水平还将提升。

整体来看,武汉本次土拍热度发生显著分化,一方面是险些只有纯宅地得以溢价成交,商住地块普遍底价成交;另一方面区域热度显著分化,器械湖区和东湖高新区两大区域延续受到较高关注,未来市场热度还将领跑全市。

房企竞争方面,由于供应量大、总价门槛较低,新、老玩家均在本次土拍中有所斩获,武汉土地市场现在对于中小型房企而言能相对“友好”,对于有进驻需求的企业而言应掌握时机,但需要小心库存风险和掌握拿地成本。

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